在英国买房，按顺序要知道的事
适用：在英国生活、打算买自住房或投资房的人；英格兰为主，苏格兰、威尔士的税另列。
英国买房的税分地区：英格兰和北爱尔兰交印花税（Stamp Duty Land Tax，SDLT），苏格兰交土地和建筑交易税，威尔士交土地交易税。外国人买房常碰到两个附加：已经有房的加 5%，买房前一年在英国待不满 183 天的再加 2%。公寓多是租赁产权，买前要看租约。
怎么办，按顺序
- 英国这边 先算清楚要准备多少钱
首付、印花税（或苏格兰、威尔士的税）、律师费、查询费和检验费都要自己准备。用官方计算器算税，注意你算不算首次买房、算不算非居民。
英国政府：印花税住宅税率 ↗ - 中国这边 钱的来源：不要违规从国内换汇
个人每年 5 万美元便利化额度不能用于境外买房。首付用在国外合法挣的钱，留好工资单和银行流水，英国律师会查资金来源。
国家外汇管理局：个人购汇申请书（用途限制） ↗ - 英国这边 找贷款，拿原则同意
持签证的能不能贷、首付几成，各家银行不同，这是市场做法。看房前先拿一份贷款原则同意（agreement in principle），出价时更有说服力。
英国政府：买房指南（英格兰和威尔士） ↗ - 英国这边 出价，请律师或产权转让师
出价一般写「以合同为准」（subject to contract），检验发现问题还能再谈价。律师做查询、看租约和产权。
英国政府：买房流程，查询、交换合同和交割 ↗ - 英国这边 交换合同：这时才算定下来
交换合同后双方都受约束，买方一般在这时付定金，并定好交割日。交换合同前对方可以接受别人更高的出价。
英国政府：买房指南（英格兰和威尔士） ↗ - 英国这边 交割，14 天内交印花税
交割日律师把房款转给卖方，你拿钥匙；律师一般当天替你申报印花税并办土地登记。
英国政府：印花税申报和缴纳（14 天内） ↗
容易出错的地方
- 在英国以外有住宅的，算不算「多套房」、算不算「首次买房」要按 HMRC 规则判断，签约前问律师（相关原文这次还没查实）。
- 刚来英国、买房前一年待不满 183 天就买的，要多交 2%，之后符合条件才能申请退。
- 交换合同前出价没有约束力，卖方可以接受更高的出价，别太早付不能退的费用。
- 租赁产权公寓剩余年限短、地租或服务费高，会影响贷款和以后转卖，买前让律师看租约。
- 苏格兰、威尔士的税和英格兰不同，用错计算器会算错。
规则细节和背景16 条，都有官方出处，点开看
- 印花税税率（英格兰和北爱尔兰）：2025 年 4 月 1 日起按分段算：£125,000 以下 0%；£125,001 到 £250,000 的部分 2%；£250,001 到 £925,000 的部分 5%；£925,001 到 £1,500,000 的部分 10%；超过 £1,500,000 的部分 12%。例：房价 £295,000，交 £4,750。 英国政府：印花税住宅税率 ↗
- 首次买房减免：你和一起买的人都是首次买房的，£300,000 以下不交，£300,001 到 £500,000 的部分交 5%。房价超过 £500,000 就不能用这个减免，按普通税率算。例：首次买 £500,000 的房子，交 £10,000。 英国政府：印花税住宅税率 ↗
- 多套房加 5%：买完以后拥有不止一套住宅的，一般每一档都加 5%。买的是替换主要住所的、旧的主要住所在新房交割后 36 个月内卖掉的，可以不交或申请退还；交割当天旧房还没卖掉，要先按高税率交。 英国政府：印花税住宅税率 ↗
- 非英国居民加 2%：买房前 12 个月里在英国待不满 183 天的，按印花税规则算非英国居民，在英格兰和北爱尔兰买住宅一般再加 2%。可以和 5% 叠加，首次买房也要加；之后符合条件的可以申请退。 英国政府：印花税住宅税率 ↗
- 申报期限：交割（completion）后 14 天内向英国税务局（HMRC）申报并交税，一般由你的律师或产权转让师在交割当天代办，再算进律师费。逾期有罚款和利息。 英国政府：印花税申报和缴纳（14 天内） ↗
- 苏格兰：交土地和建筑交易税（Land and Buildings Transaction Tax，LBTT）。£145,000 以下 0%，£145,001 到 £250,000 的部分 2%，£250,001 到 £325,000 的部分 5%，£325,001 到 £750,000 的部分 10%，超过 £750,000 的部分 12%；首次买房的免税额提高到 £175,000。苏格兰政府 2026–27 年预算维持这些税率（苏格兰 2026–27 年预算）。 苏格兰税务局：土地和建筑交易税住宅税率 ↗
- 苏格兰附加住宅税：买额外住宅交附加住宅税（Additional Dwelling Supplement，ADS），2024 年 12 月 5 日起签约的是房价的 8%，2026–27 年不变。 苏格兰税务局：附加住宅税提高到 8% ↗
- 威尔士：交土地交易税（Land Transaction Tax，LTT）。2022 年 10 月 10 日起主税率：£225,000 以下 0%，£225,001 到 £400,000 的部分 6%，£400,001 到 £750,000 的部分 7.5%，£750,001 到 £1,500,000 的部分 10%，超过的部分 12%。已经有住宅的按更高税率表，2024 年 12 月 11 日起从 5% 起，最高 17%。官方税率页没有首次买房减免。 威尔士政府：土地交易税税率 ↗
- 苏格兰、威尔士的非居民附加：苏格兰税务局和威尔士政府的税率页都没有列类似英格兰的 2% 非居民附加税（官方税率页没有列，没有找到明文说没有）。 威尔士政府：土地交易税税率 ↗
- 流程和时间：英格兰和威尔士买房平均约 5 个月，有买卖链的更久。出价被接受不等于成交：交换合同（exchange of contracts）以后才有法律约束力。最多 4 个人可以共同拥有一套房。苏格兰和北爱尔兰的买房程序不同。 英国政府：买房指南（英格兰和威尔士） ↗
- 律师和查询：出价被接受后，你的律师（solicitor）或持证产权转让师（licensed conveyancer）做地方政府查询（searches），查询费一般先付；房屋检验（survey）自己决定做哪一种。交割时律师把钱转给卖方。 英国政府：买房流程，查询、交换合同和交割 ↗
- 永久产权和租赁产权：永久产权（freehold）是房子和土地一直归你；租赁产权（leasehold）只在租约年限内拥有，到期后归永久产权人。大多数公寓是租赁产权，要按租约交服务费（service charge），可能还有地租（ground rent）。 英国政府：租赁产权房 ↗
- 地租：2022 年 6 月 30 日及以后新签的长租约，一般只能收零地租（peppercorn）；之前签的照旧，房东可以追讨 6 年内欠的地租。从别人手里买的旧租约，不适用这个变化。 英国政府：租赁产权人的权利和地租 ↗
- 《租赁和永久产权改革法》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024）：2025 年 1 月起，延长租约或买永久产权不再要求先持有 2 年，买完就能申请；2025 年 12 月 27 日起，21 年以上的长租约不再被当成普通保障租约。延期和估值方法的改革要先修补法律漏洞，还没实施；新建租赁产权住宅的禁令也还没生效。 英国政府：租赁产权改革工具包（英格兰） ↗
- 还在立法的：政府在《共有产权和租赁产权改革法案》（Commonhold and Leasehold Reform Bill）草案里提出：现有地租每年封顶 £250，40 年后变为零；多数新建公寓不能再用租赁产权。目前是法案草案，没有生效。 英国政府：地租封顶咨询 ↗
- 防诈骗：买房要转大额房款，转账前用电话等独立方式核实律师和收款账户，不要在社交媒体上透露太多个人信息。 英国政府：买房指南（英格兰和威尔士） ↗
华人买房常见问题
拿工作签证或毕业生签证，能贷款买房吗？
这是市场做法，不是法律规定：各家银行看剩余签证期限、在英国住了多久、收入和信用记录，首付要求可能比本地人高。可以先找房贷经纪比较，再拿原则同意。
英国政府：买房指南（英格兰和威尔士） ↗首付能从国内汇过来吗？
按国家外汇管理局的《个人购汇申请书》，个人每年等值 5 万美元的购汇便利化额度，不能用于境外买房；境外买房属于尚未开放的资本项目。实际可行的是用你在国外挣的、已经在国外的钱。用别的办法把钱弄出来有法律风险。
国家外汇管理局：个人购汇申请书（用途限制） ↗我在国内有房，在英国买第一套算首次买房吗？
首次买房减免要求你和一起买的人都是首次买房。在英国以外有过住宅的，HMRC 一般不算首次买房，可能还要交 5% 附加（本次没有打开 HMRC 原文，还没查实），签约前一定问律师。
英国政府：印花税住宅税率 ↗刚来英国就买房，2% 非居民附加能退吗？
买房前 12 个月在英国不满 183 天的要先交 2%。之后在英国住满规定的天数，可以申请退，具体条件看 HMRC 的退税说明（这次还没查实具体条件）。
英国政府：印花税住宅税率 ↗买租赁产权公寓要注意什么？
看剩余年限、地租怎么涨、服务费多少、有没有外墙安全问题要分摊。2025 年 1 月起买完就能申请延长租约或买永久产权，不用等 2 年。
英国政府：租赁产权改革工具包（英格兰） ↗还没查实的：没有找到英国法律禁止外国人买住宅的明文，也没找到明文说可以；在中国有住宅是否影响首次买房减免和 5% 附加，HMRC 的原文本次没有打开；非居民 2% 附加的退税条件没有核实；持签证贷款的银行要求是市场做法；苏格兰和威尔士没有非居民附加税，只是官方税率页没有列；苏格兰买房流程（如 Home Report）和 mygov.scot 页面没能打开；2026 年 11 月预算是否改印花税没有核实。
相关：在英国卖房 · 把自己的房子租出去 · 在英国租房 · 住房：租、买、出租、卖
- 英国政府：印花税住宅税率
- 国家外汇管理局：个人购汇申请书（用途限制）
- 英国政府：买房指南（英格兰和威尔士）
- 英国政府：买房流程，查询、交换合同和交割
- 英国政府：印花税申报和缴纳（14 天内）
- 苏格兰税务局：土地和建筑交易税住宅税率
- 苏格兰税务局：附加住宅税提高到 8%
- 威尔士政府：土地交易税税率
- 英国政府：租赁产权房
- 英国政府：租赁产权人的权利和地租
- 英国政府：租赁产权改革工具包（英格兰）
- 英国政府：地租封顶咨询
数字按 2026 年规定，标了年份；英格兰、苏格兰、威尔士规则不同，看每年什么时候变。这是一般信息，不是法律或税务建议。买卖、出租这类大额交易，请找律师、产权转让师或税务顾问确认。
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