在英国卖房，钱和税怎么算
适用：在英国有房子、打算换房或离开英国的人，包括已经回国的人。
英国卖房要不要交资本利得税（Capital Gains Tax，CGT），先看是不是一直自住：一直是主要住所的一般全免，出租过或有别的房子才按比例交。不管住在哪里，要交税的都要在交割后 60 天内申报缴纳；已经不是英国居民的，没有税也要报。
怎么办，按顺序
- 英国这边 先算账：贷款余额、估价和税
问银行提前还贷要不要违约金，找几家中介估价，算一下有没有资本利得税、能用多少自住减免。
英国政府：卖房指南（英格兰和威尔士） ↗ - 英国这边 请律师，准备能效证书
律师或产权转让师负责合同和产权转移；挂牌时要能给买家看能效证书。
英国政府：卖房指南（英格兰和威尔士） ↗ - 英国这边 交换合同，交割
交换合同后双方都受约束；交割日买家付款，你交钥匙。记下交割日，60 天申报从这天起算。
英国政府：卖房指南（英格兰和威尔士） ↗ - 英国这边 交割后 60 天内申报
要交税的英国居民，以及所有非英国居民，登录英国房产资本利得税账户申报；准备买入和卖出日期、价格、费用和装修支出。
英国政府：卖英国房产 60 天内申报和缴税 ↗
容易出错的地方
- 已经不是英国居民的，卖英国房子就算亏了、不用交税，也要在 60 天内申报，漏报会被罚。
- 60 天从交割日算，不是交换合同那天。
- 出租过的自住房，只有自住期间和最后 9 个月免税，其余按比例交。
- 已经报自我评估的，60 天申报以后，年度报税表里还要再写一次。
规则细节和背景10 条，都有官方出处，点开看
- 税率：住宅的增值加上应税收入后，落在基本税率档以内的部分交 18%，超过的部分交 24%。2026–27 税年基本税率档是 £37,700。 英国政府：资本利得税税率 ↗
- 免税额：每个人每个税年的资本利得免税额（Annual Exempt Amount）是 £3,000，全年增值超过这个数才交税。 英国政府：资本利得税免税额 ↗
- 60 天申报：卖英国住宅有资本利得税要交的，交割（completion）后 60 天内在网上的「英国房产资本利得税账户」（Capital Gains Tax on UK property account）申报并缴纳。英国居民全年增值低于免税额的不用网上报；已经报自我评估的，年度报税里还要再写一次。共有的，各人报自己的部分。 英国政府：卖英国房产 60 天内申报和缴税 ↗
- 非英国居民：卖英国房产或土地，就算不用交税、甚至亏了，也要在 60 天内申报；已经登记自我评估的也一样。 英国政府：非居民卖英国房产要申报 ↗
- 自住减免（Private Residence Relief）：只有一套房、拥有期间一直作为主要住所、没有把一部分租出去（租给同住的房客除外）、连同花园等不到 5,000 平方米的，卖房不交资本利得税。 英国政府：卖自住房的资本利得税 ↗
- 不全是自住的：无论有几套房，卖出前最后 9 个月总能免；其他不住的期间按比例交。例：拥有 20 年、有 5 年没住（25%），可免的增值少 25%。有两套住所的，可以书面向 HMRC 指定一套为主要住所，组合变化后 2 年内要指定。 英国政府：不住在自住房期间怎么算减免 ↗
- 非居民怎么算增值：2015 年 4 月 6 日前就有的英国住宅，标准算法是按 2015 年 4 月 5 日的市场价重新计价（rebasing），只算之后的增值；也可以按持有时间比例分摊，或按整个持有期计算。曾经自住的，可能还能用自住减免。 英国政府：非居民卖英国房产怎么算增值 ↗
- 离开后 5 年内回来：以前是英国居民、离开后 5 年内又回来的，离开期间卖掉的部分资产也可能要交英国资本利得税。 英国政府：住在国外卖英国资产要不要交税 ↗
- 卖房流程：英格兰和威尔士卖房平均约 5 个月：查清贷款余额，请律师或产权转让师，给买家能效证书（EPC），谈价，交换合同，交割搬走。卖的是出租房的，要先按规定结束租约。 英国政府：卖房指南（英格兰和威尔士） ↗
- 带着租客卖：英格兰 2026 年 5 月 1 日起，房东要卖房收回房子，租约头 12 个月内不能用这个理由，一般提前 4 个月通知；也可以带着租客卖给其他房东。 英国政府：租客权利法房东须知（英格兰） ↗
华人卖房常见问题
我已经回国了，卖英国的自住房要交税吗？
可能部分免。曾经自住的可以用自住减免，最后 9 个月总能免；2015 年 4 月以前买的，一般只算之后的增值。不管交不交税，都要在交割后 60 天内申报。
英国政府：非居民卖英国房产怎么算增值 ↗卖房的钱能汇回国内吗？
带外币入境不受限制。在国内结汇：每人每年等值 5 万美元便利化额度，超过的要带身份证和资金来源材料（比如买卖合同和银行到账记录），具体看银行要求。建议从国外账户汇款，不要带现金。
国家外汇管理局天津分局：个人外汇管理办法实施细则 ↗还没查实的：非居民卖房时自住减免的「一年住满 90 天」条件本次没有核实；中英税收协定对卖房增值的分配没有核实；提前还贷违约金是银行合同约定，没有官方统一规则；苏格兰卖房流程（Home Report）没有核实。
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数字按 2026 年规定，标了年份；英格兰、苏格兰、威尔士规则不同，看每年什么时候变。这是一般信息，不是法律或税务建议。买卖、出租这类大额交易，请找律师、产权转让师或税务顾问确认。
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