德国住房查询目录：看房前把这些查一遍
把看房前要查的东西按顺序排好：值多少钱、产权、房子本身、能源、周边环境、社区、税费、租金。德国很多数据归各州管，这里以柏林、巴伐利亚、北威州、汉堡为例；每个网站都标明是官方还是商业、收不收费、能查什么，查过的可以打勾。
最容易亏钱的三条，先记住
- 挂牌价不是成交价：先看地价（Bodenrichtwert）和当地估价委员会的市场报告，再看挂牌价。
- 看房前不付任何钱：正规房东看房前不收押金或房租；不用西联汇款之类的转账。
- 土地登记簿不能随便查：要说明正当利益，好奇不算；买家一般由卖家授权，或由公证员查。
一、房子值多少钱
挂牌价不是成交价。先看地价（Bodenrichtwert）和当地估价委员会的市场报告，再看挂牌价。
- BORIS-D · 各州联合项目，北威州信息技术局开发
在地图上看各地估价委员会定的地价（Bodenrichtwert，每平方米土地的平均价）。
只是地价：不含房子。各州给的详细程度不一样，正式数据以各州门户和当地估价委员会为准；巴伐利亚很多地区要向当地估价委员会付费索取。
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin · 柏林地产估价委员会
柏林 2026-01-01 的地价清单、在 BORIS Berlin 地图上查地价，以及年度房产市场报告。
别当估价：市场报告是全市和片区的统计，不是某一套房的估价。
- BORIS.HH · Immobilienmarktbericht Hamburg · 汉堡地产估价委员会
在地图上查汉堡地价；200 多页的年度房产市场报告可以免费下载。
只有德文：具体成交价不公开。
- Destatis Häuserpreisindex · 德国联邦统计局
全国住宅价格指数，分新房和存量房，按季度更新。
只看走势：2026 年第一季度起是初步数据；看的是全国走势，不是某个城市或某套房。
- ImmoScout24 · Immobilien Scout GmbH（商业网站）
看在售、出租的房子，挂牌价、照片、能源证书数据。
挂牌价不是成交价：网站自己提醒，看房前不付任何钱，不用西联汇款之类的转账服务。
二、产权、土地登记、建筑负担
土地登记簿（Grundbuch）不是谁都能看。买房时公证员会查，但有些负担不在登记簿里，要另外查。
- Grundbucheinsicht（Grundbuchamt） · 各地地方法院的土地登记处（以柏林为例）
房主、被授权人和能说明「正当利益」的人，可以到土地登记处看登记簿：房主、抵押、地役权等负担。
不能随便查：《土地登记法》第 12 条规定，只有说明正当利益才能看，好奇不算。买家一般没有权利自己查，由卖家授权或由公证员查。柏林要本人去登记处，带护照和登记证明。
- Infoblatt Kauf eines gebrauchten Hauses · 联邦公证员协会网站 notar.de
说明买二手房的流程：公证员查土地登记簿、处理旧抵押的注销、合同草稿的审阅时间。
至少等 2 周：卖家是企业、买家是消费者时，收到合同草稿后至少 2 周才能签。建筑负担（Baulast）要买家自己去查。
- Baulastenverzeichnis · 各区建筑监管局（以柏林为例）
查地块上有没有公法负担，比如要给邻居留通道、停车位或保持间距。
要正当利益：房主、准买家才能查。柏林无负担证明每块地 €17，复印已有负担每块地 €29。巴伐利亚没有这个登记，靠土地登记簿。
三、房子本身：地块、规划、古迹
地图上的规划和古迹信息不具法律效力，准确答复要问区或市政府。
- BayernAtlas · 巴伐利亚数字化、宽带和测量局
看地块图、航拍图，还可以叠加地价、古迹、自然灾害等专题图层。
只有德文：部分专题数据由其他部门提供，以原部门为准。
- Bebauungspläne im Geoportal Berlin · 柏林城市发展、建设和住房局
在柏林地理信息门户（FIS-Broker）看已生效的详细规划范围和扫描件。
没有法律效力：网上的规划以区城市规划局的原件为准。其他城市看各自的规划门户。
- Denkmalliste · Denkmalkarte · Denkmaldatenbank Berlin · 柏林州古迹保护局
按区查古迹名单和地图，看建筑是否是古迹或在保护建筑群里。古迹改造要许可。
没有法律效力：正式答复要向古迹保护局书面询问。
- Bayerischer Denkmal-Atlas · 巴伐利亚州古迹保护局
在地图上查建筑古迹和地下古迹。
没列进去也受保护：名单只是记录。不确定就问当地下级古迹保护机关。
四、能源证书、供暖和节能补贴
能源证书影响暖气费，也影响以后的改造开支和能申请到的补贴。
- Energieausweis bei Vermietung und Verkauf · 消费者中心（协会）
说明卖房、出租时的能源证书义务：最晚看房时出示，签约后交给买家或租客，广告里要写哪些数据。
要向卖家要：没有公开的按地址查能源证书的全国数据库，要向卖家或房东要。违反最高罚款 €10,000。
- Gebäudemodernisierungsgesetz（GModG） · 联邦政府
2026 年 7 月 29 日起取代原《建筑能源法》：新装暖气不再要求 65% 可再生能源，新装燃气、燃油暖气 2029 年起要掺生物或绿色燃料。
细则会变：新法刚生效，细则可能还会更新；买老房前先问清暖气的年份和类型。
- KfW 308 Jung kauft Alt · 德国复兴信贷银行（KfW，国有）
有未成年孩子的家庭，买能效 F、G、H 级的老房自住并改造，可以申请低息贷款：1 个孩子最多 €140,000，3 个以上最多 €180,000。
签约前申请：一个孩子时家庭应税年收入最多 €90,000，每多一个孩子加 €10,000；必须在签购房合同前通过银行申请。条件按 2026-08-03 版产品说明。
- Energieeffizienz-Expertenliste · 德国能源署（dena）
找名单上的能源顾问，做改造方案。申请联邦节能补贴一般要名单上的专家参与。
不保质量：名单只说明资质，不保证服务质量；咨询费先问清。
五、周边环境：洪水、暴雨积水、噪音、氡气、土壤
德国这些数据大多由各州管，格式和详细程度差别大。地图用来发现问题，不能代替实地看。
- Hochwasser-Check（Naturgefahren-Check） · 德国保险业协会（GDV）
输入地址，看河流洪水和暴雨的风险等级，以及本地区历史上的暴雨和损失情况。
不是保险等级：不显示保险公司用的 ZÜRS 风险等级，那要问保险公司；部分小河没有公开数据，用的是 2001/2004 年的计算。只限个人查询。
- Hinweiskarte Starkregengefahren · 联邦制图和大地测量局（BKG）
两种情景（百年一遇、每小时 100 毫米极端暴雨）下，地面可能积水的范围和深度。
只是粗略模型：没算下水道和小涵洞；当地有更细的暴雨地图时以当地为准。
- Starkregengefahrenkarte Berlin · 柏林环境局和柏林水务公司
三种强度的暴雨下，积水范围、水深和水流速度。
只覆盖部分地区：正在逐步扩大；不说明某栋楼会不会受损。
- UmweltAtlas Bayern · Naturgefahren · 巴伐利亚州环境局
洪水、地质灾害、雪崩等自然灾害的基本信息，可以多个专题一起看。
没标不等于没风险：官方说明，地图上没有标出，不等于没有风险，具体判断要找专业人员。
- Hochwassergefahrenkarten NRW · 北威州环境部
河流在常见、百年一遇和极端洪水时的淹没范围和水深。
可能更新：地图 2025 年底前在复核，之后可能更新；具体问题找所在的行政区政府。
- Interaktive Lärmkarte（Umgebungslärm） · 联邦环境局（UBA）
按欧盟噪音指令绘制的公路、铁路、机场、工业噪音（全天和夜间指标）。
小路不在里面：只画大城市、主要道路、铁路和机场；2022 年版，是计算值不是实测。
- Lärmkartierung an Schienenwegen des Bundes · 联邦铁路局（EBA）
联邦铁路沿线的噪音地图。
不含电车地铁：城市电车、地铁不归联邦铁路局，看城市自己的噪音地图。
- Umweltatlas Berlin · Strategische Lärmkarten 2022 · 柏林环境局
柏林道路、电车和地上地铁、飞机、电厂噪音，以及住宅外墙上的噪音值。
是计算值：2022 年数据，是模型计算。
- Radon-Karte（Radon im Boden） · 联邦辐射防护局（BfS）
全国土壤中氡气浓度的地图，中部、南部和北部沿海一般较高。
室内要实测：地图不能说明室内浓度。住宅参考值是年平均 300 Bq/m³，一般用被动探测器测 12 个月，认可的测量机构名单在同一网站。
- Bodenbelastungskataster Berlin · 各区环境和自然保护局（以柏林为例）
查地块是否登记了土壤污染或疑似污染、有没有治理过。
要房主授权：德国没有全国统一的公开污染地图，要向地块所在的县或市的土壤保护机关申请，一般要房主授权。书面申请比当场问慢，收费也可能更高。
六、社区：学校、幼儿园、网络
德国没有全国统一的按地址查治安的官方地图。白天、晚上、周末各去看一次。
- Berliner Schulverzeichnis · 柏林教育、青年和家庭局
按区、学校类型、外语课程找柏林的学校，看学校简介。
按住址划片：小学一般按住址划片，学区问区政府学校局。
- Kita-Navigator Berlin · 柏林教育、青年和家庭局
按地址找附近幼儿园，看有没有空位、开放时间、教学方式，可以在线发托管请求。
不等于有位置：发请求不等于占到位置；收藏和发请求要用 BundID 账户登录。入园前还要先申请托儿券（Kita-Gutschein）。
- Breitbandatlas（Gigabit-Grundbuch） · 联邦网络局
按 100×100 米网格看固定宽带和移动网络的覆盖和速度。
不是按地址：具体能不能接，要问运营商。
七、税费：土地税、公证费
购房税（Grunderwerbsteuer）各州 3.5% 到 6.5%，看《在德国买房》这一页。
- Grundsteuer FAQ Berlin · 柏林财政局
2025 年起的新土地税公式：税基 × 税率系数 × 税率。柏林住宅系数 0.31‰，税率 470%。
以通知单为准：每个州的估值办法不同，税率由各市定，准确金额看土地税通知单。
- Aufkommensneutrale Hebesätze NRW · 北威州财政管理局
输入市名，看改革后「收入不变」的参考税率，住宅和非住宅分开列。
只是建议值：不是各市实际定的税率；实际税率看市政府的税率章程或土地税通知单。
- Gebührenrechner Notarkosten · 联邦公证员协会网站 notar.de
输入交易金额和费率，按《法院和公证员收费法》估算公证费，含增值税。
只是估算：不含土地登记处的费用，以公证员的账单为准。公证费全国统一，不能讲价。
八、租房和出租专用
大城市多数在房租刹车（Mietpreisbremse）范围内，签约前先用当地的租金表（Mietspiegel）算一下。
- Berliner Mietspiegel 2026 · 柏林城市发展、建设和住房局
输入房子的位置、面积、年份、设施，算出当地参考租金。2026 版是合格租金表，2026-05-28 生效。
只是平均：全市中位数是每平方米净冷租 €7.71，只是平均走势，具体看你那套房的分格。
- Mietspiegel für München 2025 · 慕尼黑市政府
在线算慕尼黑一套房的当地参考租金。2025 版是合格租金表，平均每平方米净冷租 €15.38。
可以免费领：印刷版在市政厅和住房移民局免费领。
- Online-Mietenspiegel Hamburg 2025 · 汉堡城市发展和住房局
在线算汉堡一套房的当地参考租金。
只管普通出租房：每两年出一版；表格只适用于普通出租住房。
- Mietpreisprüfstelle Berlin · 柏林住房公法机构 Sicheres Wohnen，和两家租户咨询机构合办
怀疑房东违反房租刹车或收高利租金，可以电话或当面免费咨询。
先自己算：建议先用柏林租金表自己算一遍再去。
- MietCheck bei Neuvermietung · 柏林租户协会（Berliner Mieterverein）
填问卷，协会按 2026 年柏林租金表算新签合同的房租是否超过房租刹车上限，给出建议。
只帮租户：协会代表租户一方；社会住房租户不适用。
- Deutscher Mieterbund · 德国租户联合会
找全国 300 多个地方租户协会，看各州房租刹车适用城市名单，免费的杂费对比。
要入会：免费法律咨询是会员福利，会费各地不同。
- immowelt · AVIV Germany GmbH（商业网站）
找出租、出售的房子。
看房前不付钱：网站提醒，正规房东看房前不收押金或房租；申请材料里遮住银行账号。
- WG-Gesucht · SMP GmbH & Co. KG（商业网站，斯图加特）
找合租房间（WG）和短租公寓，学生常用。
骗子多：不预付钱、不寄护照扫描件，可疑广告向网站举报。
- SCHUFA Datenkopie（Art. 15 DSGVO） · SCHUFA Holding AG（私营信用机构）
按欧盟数据保护条例第 15 条免费申请一份自己的信用数据和分数，寄到家里。房东常要看信用证明。
选免费那项：要选「Datenkopie」，不要买付费套餐；寄送要几天到几周。刚来德国的人可能没有记录。
- Mietbetrug（Europäisches Verbraucherzentrum） · 欧洲消费者中心德国办公室（协会），欧盟和联邦司法部资助
常见骗局（假中介、假房东、钓鱼邮件）和识别方法，可以免费让他们看一条可疑广告。
有时限：被骗了马上报警，并联系银行尝试追回，追回有时间限制。
这些工具查到的是公开数据，不能代替建筑鉴定师看房、估价报告和公证员查土地登记簿。相关：在德国买房 · 在德国卖房 · 在德国租房
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