在德国住房：租、买、出租、卖

住房是在德国最花钱、规则也最分散的事：租房看联邦民法，购房税每个州不一样，限制房东涨房租的「房租刹车」（Mietpreisbremse）由各州划区。按顺序看：第 1 步租房，第 2 步买房，第 3 步有了多的房子考虑出租，第 4 步换房或离开时卖房。

选你住的州，下面按这个州显示

还没选。各州规定不同；也可以直接看 16 个州对比表。

第 1 步
在德国租房
押金最多 3 个月净冷租、可分 3 期；房租刹车条例最晚到 2029 年底；房东找的中介你不用付；退租提前 3 个月。
第 2 步
在德国买房
购房税 3.5% 到 6.5% 看州；公证和登记约 1% 到 1.5%；中介费买方最多一半；禁止现金付款。
第 3 步
把自己的房子租出去
房租按个人所得税交，房子折旧 2% 或 3%；房租刹车对房东适用；CO2 费用分摊；收回自住要理由。
第 4 步
在德国卖房
满 10 年卖不交税；卖出当年和前两年自住也免税；提前还贷要补偿；能源证书看房时出示。

德国住房规则每年什么时候变

下面的数字都标了适用年份。每年 1 月 1 日一批数字会换；买房的过户税（Grunderwerbsteuer）由各州自己定，随时可能调。

时间	一般会变的东西	主要影响
每年 1 月 1 日	燃气、燃油的 CO2 价格调整（2026 年每吨 €55 到 65；2027 年拟维持同一区间，法案审议中；欧盟建筑交通碳市场推迟到 2028 年）；部分州的新房租刹车条例生效，比如柏林、巴伐利亚 2026 年 1 月 1 日起的条例	租客、房东
每年年初	市政府寄土地税通知；一般分 2 月 15 日、5 月 15 日、8 月 15 日、11 月 15 日四次交（柏林的规定）	房主；出租的会算进杂费
每两年的 1 月 1 日	住房补贴按物价和房租调整，上次 2025 年；2027 年这次政府提议暂停并改计算方法，还没通过	领住房补贴的人
每两年	合格租金表（qualifizierter Mietspiegel）更新一次，每四年重新调查；5 万人以上城市必须有租金表	租客、房东
不定期	各州随时可以改购房税率：不来梅 2025 年 7 月 1 日升到 5.5%，图林根 2024 年 1 月 1 日降到 5.0%，萨克森 2023 年 1 月 1 日升到 5.5%	买房的人
2026 年 8 月 1 日	慕尼黑新的挪用住房条例生效（到 2031 年 7 月 31 日）：短租挂出前要登记，广告写登记号；欧盟短租条例 2026 年 5 月 20 日起适用，平台 2026 年 9 月起每月报送数据	短租房东
2027 年 1 月 1 日（计划）	建筑法典修改计划生效：保护区先买权、股权交易规避等，联邦议院还在审议；汉堡取消短租「一半面积」例外的过渡规定开始	买卖整栋楼的人、短租房东
2029 年 12 月 31 日	各州房租刹车条例最晚到这天失效，除非联邦再延长；巴伐利亚租客保护条例（含慕尼黑等地 10 年解约限制）同日到期；黑森首套房补贴 Hessengeld 申请截止	租客、房东、买房的人
2033 年 9 月 30 日	柏林「分割后 10 年解约限制」条例到期，除非延长	租客、买带租客公寓的人
几年一次	大的法律改动：2026 年 7 月 29 日《建筑现代化法》取代《建筑能源法》，取消 65% 可再生能源要求；租房法修改（指数租金、带家具出租、短期合同）在议会	房主、房东

已经公布或提出的 2027 年变化，见德国 2027 年会变什么。

看房前先查

德国住房查询目录：地价、租金表、洪水和暴雨风险、噪音、能源证书、学校，按买房、卖房、租房、出租筛选，可以打勾。

核对日期：2026-10-26。数字按 2026 年的规定，各州可能不同。这是一般信息，不是法律或税务建议。买卖、出租这类大额交易，请找公证员、税务顾问、律师或租客协会确认。

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